一、案情简介

2021 年 10 月 ，原告某房地产开发公司与被告汪某签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告购买由原告开发的位于天津市静海区xx小区房屋，房屋面积 110平方米，总价款1,380,000 元，协议约定被告应该分三次将首付款支付至原告账户，其余价款办理贷款。合同签订后，被告依约向原告支付第一期首付款，剩余房款办理银行贷款。后被告汪某迟迟未支付剩余首付款也未办理贷款，原告经发送函件催要无果后，将被告诉至法院，要求解除合同并要求被告支付违约金35万元。被告出庭应诉后，称其不具备天津市购房资质，当初签订买卖合同时原告销售承诺帮助被告办理购房资质，现被告仍未取得天津市购房资质，因此被告不再购房该房屋，被告提起反诉，要求解除合同并要求原告将定金与购房款返还给被告。一审判决出具后，一审原告对于判决结果不符，提起上诉。

二、争议焦点

购房人不具有购房资格所签订的房屋买卖合同是否有效？

（一）一审判决结果

在被告与原告签订涉案房屋相关买卖合同、协议时，天津市房屋限购政策已经实施，被告明知自己不具备购房资格仍预定涉案房屋、签订房屋买卖合同、协议，明显违反住房限购政策的规定。在原告与被告签订房屋买卖合同时，被告已经告知原告其不具有购房资格，从双方签订的《补充协议》及被告签署的《承诺书》（限购客户使用）相关内容看，原告应当知道被告在天津市没有购房资格，根据天津市房地产市场调控工作要求，房地产开发商具有做好购房资格审查工作的义务，而非将是否具备购房资格的责任完全推给购房人，原告作为房地产开发企业，在明知该项义务的情况下，仍和不具备购房资格的被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》并收取购房款，自甘风险，现由于被告不具备购房资格致使上述涉及房屋的合同、协议客观上无法继续履行，双方均同意解除，原告应返还其收取被告的购房款及定金。

（二）二审判决结果

维持一审判决。根据查明事实和在案证据，双方签订涉案房屋及车库买卖合同时，被上诉人已经告知上诉人其不具备天津市购房资格，上诉人作为房地产开发企业，在销售涉案房屋时应当对此尽到合理的审查和注意义务。上诉人明知被上诉人不具备购房资格情形下仍签订合同并收取定金及部分房款，现涉案合同客观上无法履行，双方亦认可解除涉案合同。一审法院综合以上情况认定，上诉人应当退还定金并无不当。

三、法律规定：

【一】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

【二】《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

  【三】《中华人民共和国民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

四、律师提醒

对于购房人来说，从规避风险的角度需要注意二点：一是在限购地区购买房屋前充分了解有关政策，具备购房资格前慎重购买房屋，以避免法律纠纷和造成不必要损失；二是未取得购房资格时确实要购买房屋的，要仔细评估法律风险并在合同中明确约定相关事项。